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房价最合理的估值就是从当前价格下跌50%

07-22 地产

  对资产的价格进行估值,一直都是金融学上的难题,谁要是能够准确估值,那么肯定是重大的发现。当年,布莱克和斯科尔斯就是因为发明了期权的定价公式,从而获得了诺贝尔经济学奖。

  但是,房地产的估值一直是个难题,似乎没有几个经济学家能够预测出房价的走势。从2015年下半年开始,深圳房价率先发飙,半年就上涨了50%,从而带动全国房价一轮暴涨,到了2018年,绝大部分城市的房价都翻了一番。

  很多人用房价租金比来衡量房价,认为泡沫很大。的确,租金是能够带来的现金流,似乎符合金融学的定律,但是没用,几十年来,房价租金比却越来越高。有人用房价收入比来衡量,认为收入限制了需求,但是也没有,房价收入比也越来越高。

  笔者认为,房价最合理的估值就是从当前价格下跌50%,回到2015年左右房价刚刚启动的时候。为什么这么说呢?因为那个时候,房价已经从高位开始下跌了,而且横盘了3年之久,说明那个时候放房价略微高估。而此后三年,收入和GDP增长大概率只有20%,正好消化了高估的那一部分。

  所以,房价下跌50%是比较合理的。另外,从日本和美国的房地产市场经验来看,如果一个地方的房地产市场破灭了,价格也大概就是从高点回撤50%左右,日本当然有点惨,最高回撤了70%。

  综合以上信息,我们可以得出房价的合理估值,就是回到2015年。问题来了,如果房价跌回了2015年,你们还会买房吗?

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